マンションの12条点検（外壁）、対象になる？義務・罰則・全面打診の方法を管理組合向けに解説

管理会社から「12条点検の時期です」と連絡があった。あるいは、近隣のマンションが外壁調査の足場を組んでいるのを見かけた。自分たちのマンションは、そもそも12条点検の対象なのか。報告しなかった場合はどうなるのか。外壁の調査は、何を、どの方法で行えばよいのか。管理組合の役員やオーナーとして、こうした疑問をお持ちではないでしょうか。

12条点検の外壁調査は、高い場所の外壁を一面ずつ確かめる作業です。足場やゴンドラ、ロープアクセス、赤外線調査といった方法の選び方で、費用も工期も大きく変わります。近年は、国土交通省が全面打診以外の調査方法を相次いで認めており、発注する側が知っているかどうかで、選べる方法が変わる状況になっています。

この記事では、建築基準法の条文と国土交通省・日本建築防災協会の公開資料をもとに、マンションが対象になるかの判定、報告の義務と罰則、外壁調査の方法の選択肢を整理します。調査費用の金額は、一次資料で条件を示した数字を確認できなかったため載せていません。そのかわり、見積もりを揃えて比べるための確認項目を挙げます。

12条点検とは。所有者・管理者に課される法定の報告制度

建築基準法第12条第1項は、一定の建築物(特定建築物)の所有者に、定期に、一級建築士・二級建築士、または建築物調査員に建物の状況を調査させ、その結果を特定行政庁に報告するよう求めています。所有者と管理者が異なる場合は、管理者が義務を負うと条文に書かれています。

日本建築防災協会は、この制度を次のように説明しています。特定建築物、防火設備、昇降機・遊戯施設、特定建築物に設ける建築設備の4つについて、所有者・管理者が専門技術者に定期的に調査・検査をさせ、結果を特定行政庁に報告する制度で、「建築物の健康診断」にあたります。一般に「12条点検」と呼ばれるものです。

制度は平成28年(2016年)6月1日に見直されています。協会は背景として、福山市のホテル火災、長崎市のグループホーム火災、福岡市の診療所火災など、多数の死者が出る火災事故が続いたこと、そして事故で被害が拡大した原因の一つに、建築物が適法な状態で管理されていなかったことが挙げられていることを記しています。

マンションは12条点検の対象になるのか

対象になる建築物は、国が政令で指定するものと、特定行政庁が地域の実情に応じて指定するものに分かれます。日本建築防災協会は、高齢者・障害者等が就寝する建築物や不特定多数が利用する建築物など、安全性の確保を徹底すべき一定規模以上のものを法令により一律に対象とし、それ以外の建築物は特定行政庁が指定する、と説明しています。

マンション(共同住宅)はどちらでしょうか。同協会が公開している「用途別・指定主体別の特定建築物一覧」では、「下宿、共同住宅、寄宿舎、就寝の用に供しない児童福祉施設等」の行は、「国が政令で指定する対象用途の規模・階数」の欄が「－」(指定なし)になっています。一方、「特定行政庁が指定しうる対象用途の規模・階数」の欄には、階数が3以上で当該用途の床面積の合計が100㎡を超え200㎡以下のもの、または当該用途の床面積の合計が200㎡を超え、政令で指定するものを除くもの、という範囲が示されています。

つまり、マンションが12条点検の対象になるかどうかは、全国一律では決まらず、建物の所在地の特定行政庁の指定で決まります。指定の基準(階数・延べ面積など)は自治体ごとに異なります。

報告書の書き方や電子データの扱いは、報告先である特定行政庁に尋ねるよう、同協会が案内しています。

誰が報告するのか。怠った場合の罰則

条文の上では、報告の義務を負うのは所有者(所有者と管理者が異なる場合は管理者)です。分譲マンションで、具体的に誰がその立場になるのかは、建物の管理体制によって異なる可能性があります。この点は、特定行政庁と管理会社に確認してください。

罰則は、建築基準法第101条第2号に定められています。第12条第1項の規定による報告をせず、または虚偽の報告をした者は、100万円以下の罰金に処するとされています。日本建築防災協会も、定期報告の対象であるのに報告されなかったり、虚偽の報告を行ったりした場合は、罰則の対象になると説明しています。

調査の結果、補修が必要と判定された場合は、報告で終わらず、その箇所への対応が求められることがあります。要是正と判定された場合の対応は、12条点検で外壁に「要是正」と判定されたらで整理しています。なお日本建築防災協会は、特定行政庁が過去に受領した報告をもとに、要是正が多い項目とその改善状況をまとめた「定期報告制度における是正事例集」を公開しています。調査前に目を通しておくと、指摘されやすい点を把握できます。

外壁の調査は、何をどれくらいの周期で行うのか

外壁のタイル、石貼り等(乾式工法によるものを除く)、モルタル等の劣化・損傷の状況の調査方法は、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。国土交通省によれば、その内容は次のとおりです。

• おおむね6か月から3年以内に一度、手の届く範囲を打診等で調査する
• おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を行う

国土交通省の技術的助言(平成30年)も、原則として竣工後10年ごとに全面的なテストハンマーによる打診等を行うとしています。「全面打診」は、建物を竣工してからおおむね10年の節目に必要になる、大きな調査です。

外壁の仕上げがどの材料かによって、調査の方法は変わります。自分のマンションの外壁が、タイル張りなのか、塗装仕上げなのか、乾式工法のパネルなのかを、仕上げ表や図面で確かめておくことが、調査の発注の出発点になります。

全面打診の通常の考え方は建築基準法12条点検とはにまとめています。

全面打診以外の選択肢。近年、認められた調査方法

国土交通省は、全面打診に代わる、またはそれと同等として扱える調査方法を、次のように通知しています。どれが使えるかは、外壁の仕様と、残っている記録で決まります。

引張接着試験、タイル先付プレキャストコンクリート版、落下防止措置付きタイルの各通知に共通するのは、新しい方法を使うために、竣工時の施工記録や製造業者の資料が必要になる点です。落下防止措置付き外壁タイルの通知は、資料が紛失しないよう、所有者、製造業者に加えて、第三者の団体等での保存を検討することも考えられると述べています。

赤外線調査とドローンについては外壁調査、ドローンでも大丈夫かで、方法と費用の考え方を比較しています。

高所の打診を、どの方法で実施するか

今回確認した国土交通省の通知には、全面打診のために外壁へ近づく手段(足場、ゴンドラ、高所作業車、ロープアクセス)の指定は書かれていません。通知が定めているのは、調査の方法と判定の基準です。外壁にどう近づくかは、建物の形状、周囲の状況、調査の範囲を見て、調査会社と相談して決める部分です。

高所作業の方法の比較は高所作業4工法の選び方、ロープアクセスで現地調査を依頼したときの流れはロープアクセスの現地調査で確認されることが参考になります。

調査を行う人の資格も、発注前に確認が必要です。12条1項の調査は、一級建築士・二級建築士、または建築物調査員が行うものです。資格の違いは特定建築物調査員とはで解説しています。高所作業に従事する作業員側の資格・届出の確認は高所作業を発注する前にチェックしたい資格・届出一覧が参考になります。

見積書で確認したい項目

調査を発注するときは、次の点を書面で確認してください。

見積書の「一式」表記の見方は高所作業の見積書の内訳が参考になります。管理組合として複数の会社を比べる際の進め方は見積もり依頼から契約・着工までの流れにまとめています。

対象かどうか、どの調査方法が使えるかの整理も含めて、調査会社に相談したい場合は、無料で見積もりを依頼することもできます。

費用について、確認できたこと・できなかったこと

12条点検の調査費用や、外壁全面打診の費用の金額は、国土交通省や日本建築防災協会の資料に記載がありません。この記事では、具体的な金額を載せていません。

費用が変わる要素は、これまでの項目から読み取れます。建物の階数・面積、外壁の仕上げの種類、調査方法(打診か赤外線か)、外壁に近づく手段、報告書の作成範囲です。同じ条件で複数社の見積もりを取り、比べてください。

よくある質問

Q. マンションは、必ず12条点検の対象になりますか。
A. なりません。日本建築防災協会の一覧では、共同住宅は「国が政令で指定する対象」がなく、特定行政庁が指定する場合に対象になります。所在地の特定行政庁に、階数・延べ面積・用途を伝えて確認してください。

Q. 報告するのは誰ですか。
A. 建築基準法第12条第1項では、所有者です。所有者と管理者が異なる場合は、管理者とされています。分譲マンションで具体的に誰が該当するかは、管理体制により異なる可能性があるため、特定行政庁と管理会社に確認してください。

Q. 報告しなかった場合の罰則はありますか。
A. 建築基準法第101条第2号により、第12条第1項の報告をせず、または虚偽の報告をした者は、100万円以下の罰金に処するとされています。

Q. 外壁の全面打診は、毎年必要ですか。
A. 毎年ではありません。国土交通省によれば、手の届く範囲の打診等がおおむね6か月から3年以内に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等がおおむね10年に一度です。

Q. ドローンの赤外線調査で、全面打診の代わりになりますか。
A. 令和4年1月18日の告示改正で、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する無人航空機による赤外線調査が、打診以外の方法として明確化されました。精度の判定にあたっては、日本建築防災協会が取りまとめたガイドラインを参照するとされています。

Q. 落下防止措置付きのタイルなら、全面打診は不要ですか。
A. 国土交通省の令和7年の通知で、一定の要件を満たす落下防止措置付き外壁タイルは、別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じているものとして扱って差し支えないとされています。要件を示す施工記録等が確認できない場合は、従前どおり全面打診を行います。

まとめ

マンションの12条点検は、まず「うちが対象か」を、所在地の特定行政庁の指定で確かめるところから始まります。対象であれば、所有者・管理者に報告の義務が生じ、怠ると罰則の対象になります。外壁は、全面打診がおおむね10年に一度です。ただし、赤外線調査、引張接着試験、落下防止措置付きタイルの扱いなど、近年は選べる方法が広がっています。

どの方法が使えるかは、竣工時の記録で決まります。まず記録の所在を確認し、その上で、調査方法と高所作業の方法を、見積もりの段階で比べてください。oyazunaでは、建物の状況を伝えて、高所の外壁調査に対応できる施工会社に相談できます。無料見積もりフォームから、建物の情報をお伝えください。