12条点検の結果通知が届き、報告書の判定区分の欄に「要是正」の文字を見つけたとき、まず何をすればよいか迷っていませんか。
点検を依頼した調査会社の報告書には、指摘箇所と写真が並んでいます。外装仕上げ材(外壁のタイルやモルタル)の浮きが指摘されていれば、補修工事の発注が必要です。しかし、誰に、何を渡して、どの順番で見積もりを取ればよいのかは、報告書のどこにも書かれていません。
要是正の指摘は、放置してよいものではありません。一方で、慌てて1社に任せてしまうと、比較する材料がないまま契約することになります。
この記事では、静岡県など自治体の公式案内をもとに、判定区分の意味と、要是正を受けた後の流れを整理します。そのうえで、外壁の高所部分の補修を発注する際に、見積もりを取りやすくするための準備と進め方を解説します。
報告書の「判定区分」は何を意味するのか
12条点検は、建築基準法12条にもとづく定期報告制度の通称です。所有者・管理者が資格者(一級・二級建築士または特定建築物調査員)に調査を依頼し、その結果を特定行政庁へ報告します。報告を受けた特定行政庁は内容を確認し、結果通知書と報告書の副本を所有者等へ返却します。制度の全体像は「建築基準法12条点検とは？外壁調査の対象・周期・罰則」で解説しています。
返却された報告書の第一面には、判定区分が記載されています。静岡県の公式案内では、判定区分と求められる対応が次のように整理されています。
要是正の指摘なし
今回の調査で指摘事項はなかった状態です。引き続き適切な維持管理を行います。
要是正の指摘なし(不具合あり)
建築基準法の規定にはないものの、防災対策上、改善することが望ましい箇所がある状態です。改善の緊急度や方法は、調査者と相談したうえで検討します。
要是正(既存不適格)
建築当時は適法でしたが、その後の法改正で現行の規定には適合しなくなった項目がある状態です。増改築等を行わない限り、建築基準法上の是正義務は生じません。静岡県の案内は、他の改修工事とあわせた改善の検討を求めています。
要是正
建築基準法の規定により、防災対策上、是正が必要となる項目がある状態です。3つの要是正系の区分のなかで、最も対応が求められる区分です。
外壁については、外装仕上げ材(タイルやモルタルの浮き・剥離など)が、定期調査で要是正と判定されやすい項目の1つとして、点検会社の解説にたびたび挙げられています。
要是正を放置するとどうなるのか
要是正と判定されただけで、すぐに罰則が科されるわけではありません。しかし、放置すれば次のような状況に進みます。
点検会社の解説によれば、要是正の判定を受けた建物を放置すると、特定行政庁から是正状況の報告を求められたり、是正命令を受けたりすることがあります。命令にも従わない場合は、建築基準法にもとづく罰則の対象になり得ます。
報告そのものを怠った場合や虚偽の報告をした場合は、建築基準法101条により100万円以下の罰金が科されます。
法的な責任以前に、外壁の浮きを放置した状態で剥落事故が起きれば、所有者は民法717条の工作物責任を問われます。この点は「外壁タイルの落下事故、法人が負う責任とは？」で解説した通りです。調査者から「要是正」と指摘を受けた事実が記録に残っているという点は、事故が起きた場合に、危険を認識していたかどうかが問われる材料にもなります。
建築基準法8条1項は、建築物の所有者・管理者・占有者に、建築物を常時適法な状態に維持するよう努めることを求めています。要是正は、この維持保全の義務を具体的に問われる場面です。
要是正を受けたら、最初に確認すること
是正の手続きは自治体ごとに定められており、提出書類の名称、様式、期限、添付資料が異なります。国が定めた全国一律の期限や様式があるわけではありません。静岡県の案内では、是正完了後に「是正完了報告書」へ、是正されたことが分かる図面・写真を添付して提出することとされています。他の自治体では、「改善計画書」「改善完了報告書」などの名称が使われることもあります。
そのため、最初に行うのは次の3つの確認です。
1つ目は、報告書と調査結果表で、指摘箇所と内容を特定することです。結果表には、どの部位が、どの程度の状態であるかが記載されています。具体的な状況が分からない場合は、写真の位置や現地での状態を調査者に説明してもらいます。
2つ目は、建物を所管する特定行政庁(または定期報告の窓口)に、是正の報告方法と期限を確認することです。「是正計画書の提出が必要か」「完了報告にどの書類を添えるか」は、自治体ごとに異なります。
3つ目は、危険度の判定です。外壁に落下の恐れがある浮きが指摘されている場合は、本格的な補修工事の前に、応急措置(該当箇所の立入禁止、仮の養生、危険部分の撤去など)を先行して検討する必要があります。通行人や建物利用者に被害が及ぶ前に、安全を確保することが優先です。
- 報告書第一面の判定区分と、調査結果表の指摘箇所・状態を特定する
- 所管の特定行政庁(定期報告の窓口)に、是正の報告方法・様式・期限を確認する
- 落下の恐れがある箇所には、応急措置(立入禁止・仮養生など)を先行させる
- 調査結果表・写真・図面を揃え、同じ資料を複数社に渡して見積もりを依頼する
- 施工前・施工中・施工後の写真提出を、契約の条件に含める
補修業者に見積もりを依頼するときの渡し方
是正方法を決めるのは、所有者・管理者です。報告書の指摘をそのまま施工業者に丸投げするのではなく、依頼する側が、指摘の内容と範囲を整理して伝えることで、見積もりの精度が上がります。
見積もり依頼時に揃えておきたい情報は、次の通りです。
調査結果表(指摘箇所の位置、部位、状態の記載があるもの)、指摘箇所の写真、建物の図面(立面図・平面図)、前回の12条点検の記録、希望する是正の期限です。
特に外壁の場合、指摘が「浮き」なのか、「剥離」なのか、「ひび割れ」なのかで、工法が変わります。浮きが指摘されたタイルの補修方法や費用の目安は「外壁タイルの浮き・剥がれ、補修方法と費用相場は？」で整理しています。
複数社に依頼する際は、同じ資料を同じ内容で渡します。調査結果表の指摘箇所が共通の物差しになるため、見積書の項目を揃えて比較しやすくなります。見積書の内訳の読み方は「高所作業の見積書、「一式」のままで大丈夫？」を参考にしてください。
高所の補修は、足場を組むべきか、無足場工法か
外壁の指摘箇所が建物の一部に限られる場合、足場を建物全周に組むと、補修費用より仮設費用のほうが大きくなる可能性があります。
指摘が数か所〜十数か所の部分補修であれば、ロープアクセスやゴンドラなどの無足場工法が選択肢に入ります。足場の組立・解体が不要になるため、工期も短くなりやすく、法定点検の期限が近い場合にも対応しやすくなります。各工法の違いは「高所作業4工法はどう選ぶ？」で解説しています。
一方、外壁全面の改修や、塗装・防水・補修を同時に行う大規模な工事では、足場のほうが作業効率が高くなります。指摘が外壁全体に広がっている場合や、今回の是正と同時に大規模修繕を計画している場合は、足場工法を含めて比較します。
どちらが適しているかは、指摘箇所の数、位置、建物の形状、周辺環境によって変わります。1社だけに相談すると、その会社が得意な工法に偏った提案になりがちです。足場工法の業者と無足場工法の業者の両方から見積もりを取り、総額と工期を比較すると、判断しやすくなります。
指摘が複数ある場合の優先順位の付け方
調査結果表に指摘が複数並んでいる場合は、すべてを同時に直そうとせず、危険度の高い順に整理します。
最優先は、落下や人身事故につながる恐れのある箇所です。歩道や出入口の上にある外装タイルの浮き、庇や笠木まわりの劣化は、通行人や利用者に被害が及ぶ可能性があるため、応急措置と本格補修の両方を急ぎます。次に、雨水の浸入につながる箇所(シーリングの切れ、ひび割れ)を扱います。浸入した水は内部の鉄筋や下地の劣化を進めるため、放置すると補修範囲が広がります。最後に、美観や機能に関わる軽微な指摘を、他の工事とまとめて計画します。
この順番で整理しておくと、見積書の項目もそれぞれの指摘に対応させて並べられます。「指摘番号3と5は今回の是正期限内に」「指摘番号8は次回の改修時に」といった形で、業者に優先度を伝えられます。
指摘箇所の周辺を同時に補修するかどうかも、検討する価値があります。浮きが見つかった箇所の隣接部は、同じ条件で劣化が進んでいる可能性があり、今回は指摘されていなくても、次回の点検で指摘される場合があります。同じ高さにすでにアクセスしているなら、周辺の追加補修は、別の機会に改めて作業設備を設ける手間を省ける場合があります。追加範囲の費用は見積書に別項目で計上してもらい、今回の是正に必須の部分と区別して判断すると、比較がしやすくなります。
是正完了の報告と、記録の残し方
補修が終わったら、特定行政庁の指定する様式で、是正完了の報告を行います。静岡県の案内では、是正されたことが分かる図面と写真を添付するとされています。
この写真と施工記録を揃えるためにも、補修業者を選ぶ段階で「施工前・施工中・施工後の写真を、箇所ごとに撮影・提出してもらえるか」を確認しておくと、報告書の作成がスムーズになります。ロープアクセスでの補修では、作業箇所が高所のため、発注者が自分の目で出来栄えを確認しにくいという事情があります。写真による記録の提出を、契約の条件に含めておくことをおすすめします。
報告後の資料は、次回の12条点検で参照されます。行政からの通知、定期報告書の控え、結果表、改善計画書、完了報告書、施工写真は、廃棄せずに保管してください。次回の点検で、同じ箇所が再び劣化していないかを確認する際の基準になります。
見積もり依頼までの進め方
要是正の報告書が届いてから、是正完了の報告までの全体の流れは、次のようになります。
報告書と調査結果表で指摘を確認し、所管の特定行政庁に報告方法と期限を確認します。危険箇所があれば応急措置を行い、調査結果表・写真・図面を揃えて、複数社に見積もりを依頼します。工法と費用を比較して施工会社を決め、施工後に是正完了報告書を提出します。
oyazunaでは、外壁調査・外壁補修に対応する高所ロープ作業の施工会社を掲載しており、無料の見積もり依頼フォームから、複数社へまとめて相談できます。依頼の際に、報告書の判定区分と指摘箇所を添えておくと、補修範囲の確認が早く進みます。
よくある質問
Q. 要是正と判定されたら、いつまでに補修しなければなりませんか。
A. 全国共通の期限は定められておらず、自治体ごとの運用で異なります。報告書を返却した特定行政庁の窓口に、是正計画書や完了報告書の提出時期を確認してください。
Q. 「要是正(既存不適格)」は、必ず工事をしなければなりませんか。
A. 増改築等を行わない限り、建築基準法上の是正義務はありません。ただし、静岡県の案内は、他の改修工事とあわせた改善の検討を求めています。
Q. 調査を行った会社に、そのまま補修を頼むべきですか。
A. 調査会社に補修を依頼することも、別の施工会社に頼むこともできます。是正の具体的な対策を決めるのは所有者・管理者です。調査者には指摘内容の説明を求めたうえで、施工は複数社の見積もりを比較して決めることをおすすめします。
Q. 外壁の一部だけを補修して、報告を完了できますか。
A. 報告書で指摘された箇所が是正されていれば、部分補修で完了報告ができます。是正された箇所が分かる図面と写真を添付します。指摘箇所の範囲や手続きは、特定行政庁の指示に従ってください。