外壁タイルの浮き・剥がれを「まだ落ちていないから大丈夫」と先送りにしていないでしょうか。
国土交通省の調査では、毎年数十件から100件を超える外壁剥落事故が報告されており、実際に歩行者が重傷を負い、数千万円規模の賠償に至った判例も存在します。
この記事では、高所からの落下物事故で法人・管理組合がどのような責任を負うのか、民法717条の仕組みと実際の判例をもとに整理します。
法的責任の根拠 — 民法717条「土地工作物責任」
建物や看板といった「土地の工作物」に起因する事故の責任を定めているのが、民法717条です。
条文は次のように定めています。
「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない」
ポイントは、責任が二段構えになっている点です。まず「占有者」(建物を事実上支配し、不具合を発見・修補できる立場にある者)が第一次的な責任を負います。占有者が必要な注意を尽くしていたと認められた場合に限り、「所有者」が第二次的な責任を負います。
所有者の責任には免責事由がなく、無過失責任です。つまり、所有者に落ち度がなかったとしても、賠償義務そのものは免れません。
マンション管理組合は「占有者」になりうる
区分所有建物の場合、共用部分(外壁・屋上等)について、管理組合が「占有者」と認定されるケースが実際に存在します。
管理組合は区分所有法に基づいて共用部分を管理する権限と義務を負い、管理費・修繕積立金を原資として維持管理を計画・実行する立場にあるためです。実際に、外壁タイルの落下事故で管理組合が被害者に対して損害賠償責任を負った判例が複数存在します。
実際の判例 — 賠償額約3,000万円のケースも
報告されている事例では、高層階の外壁タイルが落下し、歩行者が頭部を負傷した件で、管理組合と所有者に約3,000万円の賠償責任が認められています。
他にも、オフィスビルの外壁剥落で駐車車両が損壊した事例、強風で屋根材が飛散して通行人が負傷した事例などが報告されています。被害が人身事故に及んだ場合、治療費・休業損害・後遺障害慰謝料を合わせて賠償額が数千万円規模に達することも珍しくありません。
「自然災害だから仕方ない」は通用するのか
台風・強風による剥落事故で「不可抗力だった」と主張したくなる場面もありますが、裁判例の傾向としては、毎年起こりうる範囲の台風・強風・地震であれば、建物側に不具合があったと判断されやすい扱いになっています。
記録的・歴史的な規模の災害であれば予防のしようがなかったと認められる余地もありますが、「例年並みの台風で崩れた」という程度では、管理不足を問われる可能性のほうが高くなります。
管理会社とオーナー、どちらが責任を負うのか
ビル・マンションの管理を管理会社に委託している場合、事故発生時の責任の所在は、管理委託契約の内容によって変わります。
実際にあった解決事例では、管理会社が外壁の専門的な点検・大規模修繕を受託業務の範囲外としていたこと、劣化が日常点検では発見困難な性質だったことの2点から、管理会社ではなくオーナーが賠償責任を負う結果になりました。
区分所有建物の場合、第一次的な賠償責任は管理組合が被害者に対して負い、事故原因が管理会社の契約違反(定められた点検の懈怠、異常報告の懈怠等)にあると認められれば、管理組合は支払った賠償金を管理会社に求償できます。つまり「被害者→管理組合→管理会社」という責任の流れが一般的なパターンです。
国交省が新たに示した外壁タイルの技術的扱い
国土交通省は2024年8月2日付の技術的助言で、落下防止措置(タイル裏面の接着剤が剥離しても落下を防ぐステンレス鋼線・レール・突起等)が施された外壁タイルについて、建築基準法12条点検における調査方法の扱いを明確にしました。
こうした落下防止措置付きタイルは、「別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じているもの」として扱われます。従来の10年ごとの全面打診調査とは別の評価方法が認められたことになり、既存建物の外壁改修を検討する際の技術的な選択肢が広がっています。
「落下の恐れ」は点検して初めて分かる
国土交通省が全国の建築物を対象に外壁タイル等の落下防止対策状況を調査した際、報告を受けた建築物のうち、外壁から部材が落下する恐れがあると判定された建築物が1,500棟以上見つかったという結果が公表されています(調査年次は古いものですが、調査すれば一定数の「落下の恐れ」が見つかるという構造自体は変わっていません)。
この数字が示しているのは、外壁の劣化は見た目だけでは判断しづらく、専門的な点検を実施して初めて「落下の恐れがある」と判明するケースが一定数存在するという実態です。「うちの建物は大丈夫そうに見える」という外観上の印象だけで判断すると、実際には危険な劣化を見落としてしまう可能性があります。
看板以外の落下物も同じ責任構造
看板の落下事故については看板落下事故の責任は誰が負う？で解説していますが、民法717条の適用範囲は看板に限りません。
外壁タイル・モルタル・塀・庇など、建物に付属するあらゆる「工作物」が対象です。看板のように法定点検の仕組みが明確に整備されている部分だけでなく、一見目立たない外壁の経年劣化も、同じ責任構造の中に置かれています。
保険でどこまでカバーできるか
施設所有者賠償責任保険等に加入していれば、万一の事故で発生した賠償金の一部または全部が補償対象になります。
ただし、保険に加入していることと、点検・管理を怠ってよいことは別の話です。保険はあくまで事故が起きてしまった後の金銭的な備えであり、事故自体を防ぐものではありません。保険加入の有無にかかわらず、定期点検による予防が最優先事項になります。請負業者側の賠償責任保険については請負業者賠償責任保険とは？も参考にしてください。
実務上、施設所有者賠償責任保険は単独の保険ではなく、建物にかけているマンション総合保険(火災保険)の特約として付帯する形が一般的です。火災保険の契約内容を確認する際は、「施設所有者賠償責任」の特約が付いているかどうかも合わせて確認したいポイントです。特約が外れていたり、保険金額の設定が実態に合っていなかったりすると、いざ事故が起きた際に十分な補償を受けられない事態にもつながります。
テナントビル・商業施設のオーナーも対象外ではない
ここまでマンション管理組合を例に説明してきましたが、民法717条はマンションに限った規定ではありません。オフィスビル・商業施設・倉庫等、あらゆる建物の所有者・占有者に等しく適用されます。
テナントビルの場合、ビル全体を所有するオーナーが「所有者」として無過失責任を負う一方、ビルを事実上管理している管理会社やビル管理担当法人が「占有者」として第一次的な責任を問われる構図になります。テナントが入居しているから責任が分散するわけではなく、外壁・屋上等の共用部分に関する限り、オーナー・管理会社側の責任は変わりません。
「落下の恐れ」をどう確認するか — 足場を組まずに近接点検する方法
外壁タイルの浮きを正確に判定する方法としては、打診調査(専用のテストハンマーで外壁を叩き、音や反発で浮きを判定する手法)が代表的です。
打診調査は外壁に近接する必要があるため、従来は足場を組んで実施するのが一般的でした。しかし、ロープアクセス等の無足場工法を使えば、足場の組立・解体にかかる日数とコストをかけずに、同じように外壁へ近接して打診調査を行えます。全面打診が義務付けられる建築基準法12条点検のタイミングに限らず、「一部の階だけ劣化が目立つ」「特定の面だけ確認したい」といったピンポイントの調査にも向いた方法です。
発注者として備えておきたいこと
- 建築基準法12条点検(10年ごとの全面打診等調査)を期限内に実施し、記録を保管する
- 管理会社に委託している場合、点検・報告義務の範囲が契約書に明記されているか確認する
- タイル浮き等の指摘を受けた際は先送りせず、補修の要否を専門業者に相談する
- 無足場工法(ロープアクセス)での近接調査であれば、足場を組む前に劣化状況を低コストで把握できる
建築基準法12条点検の詳細は建築基準法12条点検とは？、外壁タイルの浮き・補修費用は外壁タイルの浮き・剥がれ、補修方法と費用相場は？で解説しています。
よくある質問
テナントが入居しているビルの場合、責任を負うのはオーナーですか、テナントですか？
民法717条では、建物を事実上支配している「占有者」が第一次的な責任を負うとされています。外壁・屋上等の共用部分であれば、通常はオーナーまたは管理組合が占有者とみなされますが、専有部分の工作物が原因であれば、その部分を占有するテナントが責任を問われる可能性もあります。責任の所在は個別の事情によって判断が分かれるため、契約関係を整理しておくことが重要です。
点検を実施していれば、事故が起きても責任を免れますか？
適切な点検・管理を尽くしていたことは、責任の有無を判断するうえで重要な材料になります。ただし、所有者の責任は無過失責任とされているため、点検を実施していたという事実だけで必ず免責されるとは限りません。点検記録を残し、指摘事項に適切に対応していたという実績の積み重ねが、万一の際の重要な証拠になります。
まとめ
高所からの落下物事故は、占有者・所有者の二段構えで責任が問われ、所有者には無過失責任が課されます。マンション管理組合も共用部分の「占有者」として賠償責任を負う立場になりえます。管理会社に委託していても、契約内容次第で最終的な責任がオーナー側に及ぶ可能性がある以上、点検・記録の管理を先送りにしないことが、発注者自身を守る最も確実な方法です。
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まずは相談だけでも問題ありませんので、気になる劣化箇所がある方は早めに確認してみてください。